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房企内生逻辑之辩：利润率男女混合泳夺冠引发的洗牌与负债率烦恼

2018-09-08 19:46:33

21世纪经济报道房企财报在一定程度可以反映其生存的真实现状。

这其中，两个指标尤为重要：净利润率及资产负债率。

而在当下房地产市场发展中，房企资金链安全预期成为下半年关键指标。

在融资端仍然趋紧的情况下，房企现金流更多依赖于产业链销售端的内生现金流。

内生现金流情况则需要视察房企净利润率。

整体看，由于房企销售范围增长显著，因此，净利润规模在增长。

但值得注意的是，房企净利润率却其实不乐观。

这反映出，房企“好日子一去不复返”。

不过，由于绝大部分房企已经历多轮房地产周期，目前还活跃在市场上的房企整体负债表现较好。

克而瑞分析师沈晓玲表示，企业净负债率在60%-80%是公道状态，看企业发展风险则要看负债结构。

不过，受房企公司债发行政策收紧影响，上市房企应付债券占负债比重持续走低，叠加其他融资渠道不同程度受限，长短时间债务比出现回升，在手现金对短期刚性债务的保障程度下降。

当然，从净利润率和资产负债比率两个指标来看，行业整体分化也极为明显。

大中型房企依然可以相对保持一定净利润率，并控制好自身的负债规模；一些中小房企开始面临亏损，甚至退出房地产市场。

一场利润率引发的洗牌对如何看待房企净利润率，华泰证券有一套不同的逻辑。

该机构认为，过去每一轮的行业集中度提升都是伪命题，由于这是在毛利率足以支持所有企业存活下的竞争加重，只有吞并才是真正行业集中度提升。

本轮则被认为是毛利率自2011年下降之后的短期见底年，部份公司净利润率已近0%。

利润率进一步下落的结果就是有房企退出，真正进入行业集中度提升阶段。

那末，房企真实的净利润率情况到底如何？21世纪经济报导记者据同花顺财经统计发现，大中型房企净利润率数据还可观，但也能看出好时光一去不返。

2017年上半年，万科A的净利润率为14.40%，金融街净利润率为11.80%，金科股份为4.75%，阳光城为4.56%，招商蛇口为21.26%，华夏幸福为24.30%，新城控股为10.12%。

值得注意的是，出现亏损的房企开始增多。

有房企出现净利润率为负的情况，如中航地产净利润率为-5.22%；部份房企亏损严重，如荣丰控股净利润率为-115.55%，绿景控股为-450.90%，铁岭新城为-894.27%，中房股分为-2075.60%。

因亏损严重，一些房企开始准备退出房地产市场，这也是今年以来市场上见到更多并购的缘由。

正在进行重大资产重组的中房股分在2017年中报中称，“报告期内，公司没有新增土地储备和新开工项目，房地产主营业务面临经营困境。

若重组成功，公司主营业务将彻底发生改变。

”绿景控股在其2017年中报中则称，“报告期内，公司继续有序退出房地产行业及转型医疗行业。

”21世纪经济报导记者还挑选了几家典型房企进行横向比较。

整体上，一些大型房企可以在扩大范围的同时适度保证利润率，但一些中型房企净利润率则表现非常欠佳。

比如阳光城，2015年上半年，其净利润为3.19亿元，销售净利率为6.84%；2016年同期净利润为1.71亿元，销售净利率7.74%；到了201